不動産投資の目的に合った物件の選び方とローン自己資金など投資方法

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By: Marcia Todd

不動産投資の目的は人によって異なります。すぐにキャッシュフローが欲しい方もいるでしょうし、将来のキャッシュフローのために準備を始めたい方もいるでしょう。そうした投資家の目的に適した不動産投資の方法を選ぶ事が大切です。

そこで今回は、不動産投資の目的別に「投資目的に合った物件の選び方と適したローンの組み方・用意する自己資金など投資方法」について解説します。あなたの目的にあった物件・投資方法で不動産投資を始めてください。

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不動産投資の目的に合った物件と投資方法のまとめ

「不動産投資の目的に合った物件の選び方と適したローンの組み方・用意する自己資金など投資方法」は大きく4つに分類できます。

番号 不動産投資の目的 適した物件 適した投資方法
すぐにキャッシュフローが欲しい 新築物件 できるだけ長いローン
老後のキャッシュフローのため準備をしたい 築年数の浅い物件 定年時に完済できるローンを組む
ボリュームのある資産をつくりたい 築古物件 リノベーションして転売する
いつでも投資を中止できるようにしたい 小口物件 複数の出口戦略を用意

それぞれの内容について詳しく解説していきます。

「すぐにキャッシュフローを欲しい」という投資目的に合った物件と不動産投資方法①

「不動産投資を始めたら、とにかくすぐにキャッシュフローが欲しい!」このような投資目的に合った投資方法のポイントは、「新築物件」を「できるだけ長いローン」で資金調達し購入するというものです。

新築物件への不動産投資には以下の2点の良い特徴があります。

  1. 融資期間が長く取れる(30年超など)
  2. はじめの10年間ぐらいは修繕費などの支出がほどんどない

この2点から、投資期間全体で見た時に前半部分のキャッシュフローが大きくなるため、新築物件をできるだけ長いローンで資金調達することが、「すぐにキャッシュフローが欲しい」という投資目的に応える投資方法になるのです。

一方で、以下の2点の悪い特徴もあります。

  1. 売却するときは「新築で購入し中古で売却する」ことになり基本的に購入価格<売却価格となる(キャピタルロス)
  2. 融資期間が長いため、ローン残額がなかなか減らずまた金利や運営上の外部環境の変化を受けやすい

いくつもある不動産投資の方法の中では、新築物件への投資は比較的苦労が少ないといえますが、それでもこうした悪い特徴も含めて投資分析・シミュレーションを行う必要があります。

「老後のキャッシュフローのため準備をしたい」という投資目的に合った物件と不動産投資方法②

「老後のキャッシュフローのため準備をしたい」このような投資目的に合った投資方法のポイントは、「築年数の浅い物件」を「定年時に完済できるローン」を組んで購入するというものです。

「定年時に完済できるローン」は、定年するとローン返済の収入がなくなるため当然ですよね。「築年数の浅い物件への不動産投資」が合っているのは、以下の理由からです。

  • 新築だと投資総額が大きくなるためローン完済が難しくなる
  • 築古物件だと投資期間中に建て替え時期を迎えてしまう可能性がある
  • 築年数の浅い物件であればローン完済後でも修繕費がそれほどかからない

築年数の浅い物件であれば、新築よりも良い利回りで手直しなどの支出が少なくて済む投資方法になります。

「ボリュームのある資産をつくりたい」という投資目的に合った物件と不動産投資方法③

「ボリュームのある資産をつくりたい」このような投資目的に合った投資方法のポイントは、「築古物件」を「リノベーションして転売する」というものです。

築古物件は「融資期間が短い」「空き室が多い」などの理由から、不動産投資家に敬遠されている場合があります。こうした物件をできるだけ安く購入しリノベーションして転売するのです。うまくリノベーションでき満室で稼働するようになれば、高い値段で売却することも可能になります。

事例で考えてみましょう。

  • 10世帯の築古木造アパート
  • 家賃4万円
  • 空き室が半分(5世帯)

築古で空室が多いため満室想定で表面利回り20%で買えたとすると、4万円10室12ヶ月÷20%=2,400万円です。

この物件を1,200万円かけてリノベーションした結果、5万円の家賃が取れて空室が出にくいような魅力的な物件になれば表面利回り10%でも買いたいという人も出てくるでしょう。5万円10室12ヶ月÷10%=6,000万円となり、購入とリノベーション費用合計で3,600万円ですから、売却すれば2,400万円儲かるということになります。

一方で、以下の2点のような悪い特徴もあります。

  1. 融資期間が短いため短期間で大きなお金を返済しなければならない
  2. リノベーション費用を正確に見積もる必要がある(致命的な欠陥があった場合は想定外のコストがかかる)

いくつもある不動産投資の方法の中では、リノベーション費用の見積という点で少し難しい点もある投資方法です。

「いつでも投資を中止できるようにしたい」という投資目的に合った物件と不動産投資方法④

「いつでも投資を中止できるようにしたい」このような投資目的に合った投資方法のポイントは、「小口物件」を「複数の出口戦略を用意」するというものです。

小口物件には以下のような特徴があります。

  • 個人投資家が参入しやすいため転売機会が多くなる
  • 融資金額が少なくて済むため負担が軽くなりやすい

また、複数の出口戦略を用意するということは、例えばファミリー向けの都心近郊の一戸建てであれば「不動産投資家に転売」だけでなく「自分で住みたい人向けに売却」するといったオプションが選べる可能性があります。また、建物にほとんど価値のない土地値の築古木造アパートであれば、「アパートとして転売」する方法や「更地にして土地を売却」するような方法も考えられます。

できるだけ流動性を高くするとともに、リスクを小さくできる投資方法です。

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まとめ

今回は「投資目的に合った物件の選び方と、適したローンの組み方・用意する自己資金などの投資方法」について解説しました。

  1. 「すぐにキャッシュフローを欲しい」という目的に合った物件と投資方法
  2. 「老後のキャッシュフローのため準備をしたい」という目的に合った物件と投資方法
  3. 「ボリュームのある資産をつくりたい」という目的に合った物件と投資方法
  4. 「いつでも投資を中止できるようにしたい」という目的に合った物件と投資方法

についてまとめています。不動産投資の目的は人によって異なります。あなたの目的に適した不動産投資の方法を選ぶ事が大切です。

不動産投資に関心のある全ての方に有用な記事になれば幸いです。

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