不動産投資を自己資金額ごとにシミュレーション!融資・物件・利回り

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By: Mark Moz

サラリーマンの方でも安定的に収入が見込める不動産投資に注目が集まっています。しかし、不動産投資の知識が無いとどんな物件に投資できてどれぐらいの利回りが見込めるのか分からないと思います。

そこで今回は自己資金の額ごとに行える不動産投資について解説します。融資との組み合わせ・対象となる物件の種類・期待できる利回りなどをシミュレーションしました。ぜひお読み下さい。

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自己資金の額ごとに行える不動産投資シミュレーション(融資額・物件の種類・利回り)まとめ

今回の記事では不動産投資に回せる自己資金の額ごとにどんな不動産投資ができるのか(借りられる融資の額・対象となる物件の種類・期待できる利回り)をシミュレーションしています。
※今回の記事は東京近郊の首都圏を対象に考えています。他の地域では物件価格を割り引いてお考えください。

お時間が無かったりもう不動産投資に回そうとしている自己資金の額が決まっていたりする方は、上の目次や下の表をご覧頂き、該当のところをお読み下さい。お時間のある方は記事の全てをじっくりとお読みください。

自己資金 自己資金のみ 自己資金+融資
物件例 利回り(キャッシュフロー) 融資額 物件例 利回り(キャッシュフロー)
100万円以下 難しい 400万円 23区近郊ワンルーム 月0.2万円
200万円 難しい 900万円 23区全域ワンルーム 月1.7万円
500万円 23区近郊ワンルーム 月2.4万円 2,300万円 23区全域 月6.5万円
1,000万円 23区全域ワンルーム 月6.5万円 4,600万円 新築アパート1棟(7戸) 月20.6万円

①自己資金100万円以下で行える不動産投資シミュレーション(融資額・物件・利回り)

自己資金100万円以下で始める不動産投資はかなり選択肢が狭まります。基本的には自己資金のみで行うのは無理があると考えたほうがいいでしょう。

自己資金のみで購入する不動産投資

東京近郊で100万円以下で購入できる物件は無い訳ではありません。しかし、再建築不可物件であったり、リフォーム費用や維持費がかかり過ぎたりなど、不動産投資のための物件として適していない場合が多いです。
※再建築不可とは道路と接してないなどの理由から家を建て直すことが法律で禁じられている土地のことです。

そのため、不動産投資の初心者にはおすすめできません。あくまで100万円以下の自己資金だけにこだわるのであれば、物件を購入するのではなく何らかの理由で空き家として放置されている物件をオーナーと交渉して借り上げて、リフォームして転貸して利ざやを稼ぐという方法があります。

この方法を「空き家再生不動産投資術」といい、詳しいやり方は以下の本に書かれています。関心があればお読みください。

100万円の自己資金+融資で購入する不動産投資

不動産投資ローン(不動産投資物件の取得に際して活用するローン)を受けて行う不動産投資であれば、100万円の自己資金で500万円前後の物件が対象になります。

自己資金+融資を受けて買える物件の価格との関係は以下の式で示されます。

買える物件の価格 = 自己資金 ÷ (購入諸費用+頭金規定)

この式は今後も使っていくので覚えておいてください。購入諸費用は地域によって異なり、首都圏で8%・地方都市で10%・田舎で15~25%程度です。また、頭金規定(金融機関が定める必要な頭金の割合)は10%~30%です。今回の記事では購入諸費用8%・頭金規定10%で計算しています。

この予算だと清瀬や八王子近辺の10~20㎡のワンルームが該当してきます。23区内でもやや都心から離れた葛飾区の京成沿線・足立区の伊勢崎線沿線なども対象になってきます。賃貸した場合の家賃は表面利回り10%前後が見込めそうですので4万円程度でしょう。

キャッシュフローのシミュレーション

あくまでシミュレーションですが、キャッシュフローが空室率を見込まずに毎月0.2万円とちょっと厳しそうですね。

項目 収入 支出 備考
家賃収入 4.0万円   表面利回り10%前後
ローン返済   2.2万円 借入金額:400万円 金利:2.675% 返済期間:20年
修繕積立金   1.0万円 修繕積立金の相場
固定資産税   0.4万円 課税標準額(物件購入金額の約70%)標準税率1.4%の月額
賃貸管理費   0.2万円 家賃の5%
キャッシュフロー 0.2万円   空室率見込まず

②自己資金200万円で行える不動産投資シミュレーション(融資額・物件・利回り)


自己資金のみで購入する不動産投資

自己資金200万円で始める不動産投資も、100万円以下と同様に基本的には自己資金のみで行うのは無理があると考えたほうがいいでしょう。

200万円の自己資金+融資で購入する不動産投資

不動産投資ローン(不動産投資物件の取得に際して活用するローン)を受けて行う不動産投資であれば、200万円の自己資金で1,100万円前後の物件が対象になります。
※ 自己資金200万円 ÷ ( 購入諸費用8% + 頭金規定10% ) = 買える物件の価格約1,100万円

1,100万円の予算だと23区全域の10~20㎡のワンルームが対象になってきます。福生や東村山あたりだとファミリータイプの2DK・2LDKあたりも視野に入ってきます。表面利回り10%前後と考えると、賃貸した場合の家賃は9万円程度でしょう。

キャッシュフローのシミュレーション

キャッシュフローが空室率を見込まずに毎月1.7万円程度の見込みです。

項目 収入 支出 備考
家賃収入 9.0万円   表面利回り10%前後
ローン返済   4.8万円 借入金額:900万円 金利:2.675% 返済期間:20年
修繕積立金   1.0万円 修繕積立金の相場
固定資産税   0.9万円 課税標準額(物件購入金額の約70%)標準税率1.4%の月額
賃貸管理費   0.6万円 家賃の5%
キャッシュフロー 1.7万円   空室率見込まず

自己資金100万円以下と200万円ではこのように変わってくるのです。いかに不動産投資に自己資金の額が重要かがわかると思います。

③自己資金500万円で行える不動産投資シミュレーション(融資額・物件・利回り)


自己資金のみで購入する不動産投資

自己資金500万円のみで始める場合は、自己資金100万円+融資で始める場合と同様です。

キャッシュフローのシミュレーション

ただし、キャッシュフローはローン返済が無い分改善して毎月2.4万円が見込めます。

項目 収入 支出 備考
家賃収入 4.0万円   表面利回り10%前後
修繕積立金   1.0万円 修繕積立金の相場
固定資産税   0.4万円 課税標準額(物件購入金額の約70%)標準税率1.4%の月額
賃貸管理費   0.2万円 家賃の5%
キャッシュフロー 2.4万円   空室率見込まず

500万円の自己資金+融資で購入する不動産投資

不動産投資ローン(不動産投資物件の取得に際して活用するローン)を受けて行う不動産投資であれば、500万円の自己資金で2,800万円前後の物件が対象になります。
※ 自己資金500万円 ÷ ( 購入諸費用8% + 頭金規定10% ) = 買える物件の価格約2,800万円

2,800万円の予算だと23区内の好立地(港区・渋谷区・目黒区など)の広めの30~40㎡のワンルームから1LDK、築年数や場所によっては50㎡2LDKを超えるファミリータイプの物件も視野に入ってきます。もちろん、100万円または200万円の自己資金+融資で購入する不動産投資を複数組み合わせることも可能です。

表面利回り10%前後と考えると、賃貸した場合の家賃は23万円前後程度でしょう。

キャッシュフローのシミュレーション

キャッシュフローが空室率を見込まずに毎月6.5万円程度の見込みです。このぐらいになると積極的に投資しようかという気持ちになってくるのではないでしょうか。

項目 収入 支出 備考
家賃収入 23万円   表面利回り10%前後
ローン返済   12万円 借入金額:900万円 金利:2.675% 返済期間:20年
修繕積立金   1.0万円 修繕積立金の相場
固定資産税   2.3万円 課税標準額(物件購入金額の約70%)標準税率1.4%の月額
賃貸管理費   1.2万円 家賃の5%
キャッシュフロー 6.5万円   空室率見込まず

④自己資金1,000万円で行える不動産投資シミュレーション(融資額・物件・利回り)


自己資金のみで購入する不動産投資

自己資金1,000万円のみで始める場合は、自己資金200万円+融資で始める場合とほぼ同様です。

キャッシュフローのシミュレーション

ただし、キャッシュフローはローン返済が無い分改善して毎月6.5万円が見込めます。

項目 収入 支出 備考
家賃収入 9.0万円   表面利回り10%前後
修繕積立金   1.0万円 修繕積立金の相場
固定資産税   0.9万円 課税標準額(物件購入金額の約70%)標準税率1.4%の月額
賃貸管理費   0.6万円 家賃の5%
キャッシュフロー 6.5万円   空室率見込まず

1,000万円の自己資金+融資で購入する不動産投資

不動産投資ローン(不動産投資物件の取得に際して活用するローン)を受けて行う不動産投資であれば、1,000万円の自己資金で5,600万円前後の物件が対象になります。
※ 自己資金1,000万円 ÷ ( 購入諸費用8% + 頭金規定10% ) = 買える物件の価格約5,600万円

5,600万円の予算だと、23区内一等地の40㎡程度の1LDKから住宅地であれば3LDK以上のファミリータイプの物件も視野に入ってきます。表面利回り10%前後と考えると、賃貸した場合の家賃は47万円前後程度でしょう。ただし空室のリスクを考慮して投資物件として考えるのであれば、住宅地の良い場所での新築アパート一棟(7戸前後)も視野に入ってきますので、そういった物件を選ぶのも良いと思います(7戸であれば賃料8万円のワンルーム)。

また、物件を1つに集中することもリスクになるので、もっと安い物件を複数持つという選択肢もあります。

キャッシュフローのシミュレーション

新築アパート1棟を買った場合のシミュレーションで、キャッシュフローが空室率を見込まずに毎月16万円程度の見込みです。十分投資対象になりそうですね。
※新築アパートということでローン返済を35年としています。

項目 収入 支出 備考
家賃収入 47万円   表面利回り10%前後
ローン返済   17万円 借入金額:4,600万円 金利:2.675% 返済期間:35年
修繕積立金   2.4万円 家賃の5%
固定資産税   4.6万円 課税標準額(物件購入金額の約70%)標準税率1.4%の月額
賃貸管理費   2.4万円 家賃の5%
キャッシュフロー 20.6万円   空室率見込まず

ご参考:不動産投資を成功させるために参加しておくべきセミナー

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まとめ

今回は自己資金の額ごとに行える不動産投資について、融資との組み合わせ・対象となる物件・期待できる利回りなどをシミュレーションしまとめています。

  1. 自己資金の額ごとに行える不動産投資シミュレーション(融資額・物件・利回り)まとめ
  2. 自己資金100万円以下で行える不動産投資シミュレーション(融資額・物件・利回り)
  3. 自己資金200万円で行える不動産投資シミュレーション(融資額・物件・利回り)
  4. 自己資金500万円で行える不動産投資シミュレーション(融資額・物件・利回り)
  5. 自己資金1,000万円で行える不動産投資シミュレーション(融資額・物件・利回り)

についてまとめています。今回の記事を読んで頂ければ不動産投資にまわせる自己資金の額に応じてどんな物件に投資できるのか分かると思います。

不動産投資に関心のある全ての方に有用な記事になれば幸いです。

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